银十过半新房温热旧宅冷 需求端疲软二手房价降
昆明信息港发布时间:2012-10-18 15:47:58进入社区

    综合数据表明,10月第二周新房市场表现良好,呈现出“量增价稳”的态势,四季度或将“淡季不淡”。而10月上半月二手房价格却出现了“房价年内首度回落”,尤其是新开通地铁沿线区域的二手房市场,业主普遍出现惜售心态。专家建议购房者,无论是新房还是二手房,“只要房价基本回落至自己的预算内,即可果断出手购房”。

    成交涨供应缺新房略失衡

    由于受到“十一”假期期间网签滞后的影响,经过“十一”长假休整后,10大城市新房在10月第二周表现良好。总成交超过2万套,较9月周均值上涨3.2%,其中北京2630套,比“十一”黄金周增加5倍,比去年同期涨167.8%。21世纪不动产分析师张磊认为,10月第二周成交量在数据上暴增,属于异常现象,这是因为双节期间,北京市住建委暂停网签,致使节日期间的交易延后至节后才进行网签,这并不表明市场发生了重大变化。不过,由于原定于9月开盘的部分项目延至10月开盘,在热销楼盘的带动下,10月新房成交有望与9月持平。

    价格方面,据链家地产市场研究部统计,10月第二周新建商品住宅成交均价19966元/平方米,环比前一周增长3.2%。从目前看,全市成交项目中,均价在2万元以下的占比较9月上涨9个百分点。链家地产市场研究部张絮认为,上半月成交量较9月同期明显下降,但较去年同期上涨75.5%(按上半月估值3500,与去年10月上半月比较)。节后成交量开始出现明显上涨,一方面是假期延后的成交集中释放,另一方面,9月份大量供应将逐渐进入成交期。因此下半月市场表现将好于上半月。此外,四季度也将进入房企年底业绩冲刺的阶段,相较三季度的持价或涨价态度相比,会有部分房企通过推出低价盘、小范围降价等促销方式的策略来“以价换量”。年底前可能还会出现量涨的过程,但幅度不会太大。

    从新房供应量角度看,10月第二周虽然成交量开始快速回升,但是供应量却未能继续跟上。根据亚豪机构统计数据显示,上周(10月8日-10月14日)北京住宅市场仅有四个项目入市,纯新盘仅有一个,这四个项目仅提供住宅产品476套,预售许可面积5.1万平方米,环比之前一周分别减少47.2%、36.3%。与上周成交情况相比,供应存在2000多套的缺口,供需处于严重失衡的状态。亚豪机构副总经理任启鑫分析说,进入十月之后,开发商推盘意愿普遍降低,除去季节性与销售周期等普遍性因素外,还由于前期市场成交的回暖使得大部分房企资金链得到缓解,因此无需再通过低价推盘来加快回款节奏。从上周入市项目特征来看,除推盘量均较小之外,偏大户型的改善型项目入市数量增多,任启鑫认为,前几个月由于市场处于“以价换量”的阶段,占据市场主体的多为中小户型的首置型刚需产品,而随着近期项目开盘价格的不断上调,带动区域价格开始回升,部分改善型产品也开始“相机而动”。

    需求端较疲软二手房价落

    根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,10月上半月北京二手住宅成交均价为23028元/平方米,与9月份的房价相比下跌了2%,这是自今年年初以来北京二手房价首次出现回落。

    据统计,与9月份的房价相比,10月上半月昌平、大兴、通州、顺义、海淀五个区县的二手房价都出现了回落,其中昌平的二手房价回落幅度最大,跌幅达5.6%;丰台、朝阳、房山、经济技术开发区的二手房价与上月基本持平;全市房价涨幅较大的区域主要是学区资源聚集的东城和西城两个城市核心区。此外,从全市30多个细分区域的房价统计来看,近郊区县,比如回龙观、清河、丰台西部、通州等区域的房价都有明显回落,而房价依旧坚挺或保持上涨态势的区域主要是学区资源聚集的东城、西城、中关村、公主坟等区域,同时,年底即将开通的地铁10号线二期和6号线西部沿线区域的房价也出现了小幅上涨。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,北京二手住宅成交量已经连续2个半月呈现回落态势,市场的转冷开始逐步影响业主对后市房价的预期,一些诚意卖房的业主,尤其是着急出售房产的业主,开始主动调低房屋报价或者增大房屋议价空间。与9月份同期相比,10月上半月北京二手房市场的客户看房量上涨了15%,新增房源挂牌量上涨了近一成。由于房价依旧处于高位,所以不少购房预算相对有限的刚需客户,在持币等待今年年底明年年初房价的进一步回落。据调查,目前近7成的准备购房的客户,普遍感觉目前的房价比心理价位高出了5—10%,也就是说,近七成的购房客户的心理价位普遍在2.0—2.2万元/平方米之间。

    另据链家地产市场研究部统计,10月以来,在扣除黄金周后,日均增客源较9月下降14%,链家地产市场研究部张絮认为,从成交量来看,二手房市场在10月明显转淡。受十一假期影响,成交量较上月同期大幅下降,但从节后的几个工作日来看,签约量也未出现明显顺延情况。整体上看,当前二手房市场在前期火热的背景下出现一定的胶着。一方面,需求后续力度不够,购房急迫度有所下降。今年二季度开始大量刚需购房者入市,市场购房情绪高涨,甚至出现多个购房者抢购一套房的现象。但随着需求的消化以及房价上涨后,当前购房者客户的购房心态已经明显发生变化,缺少了此前因担心价格上涨而急于购买的心态,更注重找到合适的房源。成交周期也有所拉长。此外,降息等政策利好对于需求的刺激作用减弱,购房者的入市积极性明显降低。同时由于市场火热刚过,业主对市场预期向好,部分业主挂牌价依然处在较高位置,甚至有区域出现上调挂牌价的现象。购房者和业主的心理预期存在一定差距,成交难度明显加大。

    下放“房地产预售许可”

    审批权或加快市场供应

    10月10日下午,国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定,其中调整143项行政审批项目,包括“房地产预售许可”审批权下放,由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”,下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。这一举措表明短期内我国预售许可制度并不会取消,但也体现出中央加快商品房预售审批速度,加快商品房供应速度,从而在限贷限购等一系列限制需求的前提下,加大供应力度,平抑房价的指向。

    对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,下放审批权,会让审批部门更好地从更细分的市场状况来调节市场,调节房价和供应,避免在整体房价上搞统计数字游戏,弱化调控效果。再综合考虑近日政府推出的土地出让环节要考虑开发商拿地后的开工和预售周期因素,政府调控的思路正从限制需求逐步转向力促供应。链家地产市场研究部张絮则表示,审批权的下放主要的变化在于进一步明确了县级人民政府管理部门的审批权限。但综合来看,下放导致的变化其实并不大。因为在根据实际情况来看,此前经过上一级单位的下放,大多数县级都拥有预售项目的审批权。一方面,下放后,区域的自主权增大,对于预售项目的管理可能更为灵活,预售项目的审批实效也会明显加快,开发商会从中受益。但另一方面,这也会考验地方上对于市场的把控能力,毕竟在新房市场上对于供应对于成交趋势有着较大的影响和限制。此外,预售审批权的下放能否有利于楼市调控,保证当前的调控效果,执行情况也比较关键。包括预售资金监管以及价格审批两个方面。同时,虽然预售许可审批权下放的同时,相关的监管工作也应尽快到位。(北京晨报)

编辑:张译文